Medieninformation vom 11. September 2007

Immobilien: Warnzeichen als Chancen packen

Thurgauer Immobilienmarkt von US-Krise nur wenig betroffen – Stabilisierung auf hohem Niveau

Die Immobilienkrise in den USA beschäftigt auch Liegenschaftsbesitzer im Thurgau. Fachleute sind sich jedoch weitgehend einig: Situationen wie in Amerika dürften hierzulande kaum eintreten, weil bei der Kreditvergabe in der Regel nach strengen Richtlinien gehandelt wird. Liegenschaftsexperte Werner Fleischmann stellt indes fest, dass die Nachfrage nach Wohneigentum nach einem fulminanten Jahresstart seit den Sommermonaten stagniert. Die Gründe sind vielfältig.

Der Thurgauer Liegenschaftsexperte Werner Fleischmann von der Fleischmann Immobilien AG in Weinfelden kennt auch den amerikanischen Immobilienmarkt: Er leitet seit 15 Jahren eine schweizerische Investorengruppe, die in Arizona Land vermarktet, das sie gekauft und erschlossen hat. Ob im Thurgau oder in Arizona: Es sei ihm wichtig, dass man bei der Vermittlung und Belehnung von Immobilien realistisch bleibe.

Zu hohe Kreditvergaben
Die Problematik in Amerika liege darin, dass sich in den letzten zwei Jahren viele Familien mit sehr geringem Einkommen ein Eigenheim leisteten und zum Teil bis zu 100 Prozent belehnen liessen. Sie hätten günstige Startzinsen erhalten, die nun anstiegen. „Ein solches Szenario ist im Thurgau aber nicht denkbar“, sagt Fleischmann. „Die Kreditinstitute gehen in der Regel nicht unter die Grenze von 20 Prozent Eigenkapital, wenn sie Hypotheken erteilen.“ Dies bestätigt Kurt Brunnschweiler, Leiter Marktgebiet Thurgau der Grossbank UBS in Kreuzlingen. Er räumt zwar ein, dass der Kampf der Banken um Kunden mit Wohneigentum gross sei – indes: „20 Prozent Eigenmittel sind bei uns das Minimum und die Kosten dürfen jährlich nicht mehr als einen Drittel des Jahreseinkommens ausmachen.“ Es gelte die Faustregel, dass man längerfristig von fünf Prozent Hypothekarzins, einem Prozent Anlage- bzw. Nebenkosten und einem Prozent Abschreibungskosten ausgehen müsse.

Stagnation auf hohem Niveau
Aufgrund der konservativen Kreditbedingungen im Thurgau könne die amerikanische Immobilienkrise nur marginalen Einfluss auf den hiesigen Immobilienmarkt haben: „Die Krise wird zurzeit psychologisch überbewertet.“ Die gegenwärtige Stagnation des Wachstums im Thurgauer Immobilienmarkt sei eher darauf zurückzuführen, dass der Markt im Frühling eine kurzzeitige Überhitzungstendenz verzeichnete. Brunnschweiler spürt von der Stagnation weniger als Fleischmann. Er ist aber überzeugt, dass der Immobilienmarkt „keine Einbahnstrasse“ sei, zumal sich die Hypothekarzinsen wieder nach oben entwickelten. Risiken gibt es laut Brunnschweiler durchaus: Er sieht insbesondere in der schlechteren Verkehrserschliessung des Oberthurgaus ein hausgemachtes Problem. Die weitere, gleichmässig verteilte Entwicklung des Immobilienmarktes im Thurgau werde dadurch ungünstig beeinflusst. Ein ganz anderes Problem sieht Fleischmann zudem in der Tatsache, dass heute viele Ehen geschieden werden und nach der Scheidung Häuser nicht mehr getragen werden können: „Leider laufen zurzeit gerade auch bei solchen Kunden die günstigen Festhypotheken aus, die dazumal zu 2,5 Prozent abgeschlossen wurden und heute zu 4,25 Prozent erneuert werden müssen.“

„Hausgemachte Chancen“ nutzen
Sowohl Fleischmann wie Brunnschweiler gehen davon aus, dass sich der Thurgauer Immobilienmarkt aufgrund der guten Wirtschaftsdaten auch in den kommenden Monaten weiterhin auf einem ansprechenden Niveau halten werde. Die Eigentumsquote steige im Thurgau weiterhin über dem schweizerischen Durchschnitt in einem gesunden Mass. Fleischmann spricht deshalb insbesondere von „hausgemachten Chancen“. Es werde mehr Wohnraum gebraucht als früher, die Menschen blieben länger in den eigenen vier Wänden, und die steigende Anzahl Single-Haushalte sowie der Trend zu exklusivem Wohnraum trügen ebenso zur längerfristigen Marktbelebung bei. Die Vorteile des Lebensraums in der Nähe von Zürich mit besonders attraktiven Wohnlagen am Boden- und Untersee überzeugten zudem viele Zuzüger. Brunnschweiler dazu: „Betreffend Finanzierung verzeichnen wir in der Region Frauenfeld und der Seeregion weiterhin einen regelrechten Boom.“ Dieser werde auch von der weitsichtigen kantonalen Steuerpolitik und der Personenfreizügigkeits-Regelung mit der Europäischen Union begünstigt. Er freut sich überdies aufgrund seiner Kontakte zu zahlreichen Klein- und Mittelunternehmen (KMU) im Thurgau, dass es vielen KMU im Moment hervorragend gehe: „Fundamental hat sich im Thurgau nichts geändert. Da ändert auch die Immobilienkrise in Amerika nichts daran.“

Warnzeichen beachten
Fleischmann gibt zu bedenken, dass die rasante Entwicklung in der ersten Jahreshälfte aber doch zur Vorsicht mahne: „Ich stelle eine Überproduktion an Einfamilienhäusern und Wohnungen fest. Je weiter weg die Liegenschaften von See und Zentren entfernt sind, desto weniger gut verkaufen sie sich. Dies spürt man bereits in der eher wieder stotternden Bauwirtschaft.“ Brunnschweiler zieht deshalb aus der Immobilienkrise in Amerika ein einleuchtendes Fazit: „Die Bäume wachsen nicht in den Himmel. Das Warnzeichen aus den USA hat gezeigt, dass man sehr umsichtig sein muss.“





Sehen trotz der amerikanischen Immobilienkrise für den Thurgauer Liegenschaftsmarkt weiterhin eine gute, wenn zum Teil auch etwas verhaltenere Entwicklung: Banker Kurt Brunnschweiler (links) und Liegenschaftsexperte Werner Fleischmann.
Steigende Immobilienpreise im Thurgau