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Stetiger Markt mit Bodenhaftung

Der Thurgauer Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren gefestigt. Er war geprägt von stetigem, massvollem Wachstum und nicht von übertriebenen Höhenflügen bei Preisen und Nachfrage. Die jahrelange Bodenhaftung bewährt sich auch in Zeiten, in denen das Marktgefüge in anderen Ländern und Regionen ins Bodenlose zu fallen drohte.

Die Fleischmann Immobilien AG hat Ende September erneut ein äussert erfolgreiches Geschäftsjahr abschliessen können. Es zeigt laut Inhaber Werner Fleischmann den guten Marktzustand für Liegenschaften im Kanton Thurgau. Seine Prognose ist eingetroffen, dass der Thurgauer Immobilienmarkt den Zenit in diesen Monaten überschreiten dürfte: Die Preise für Häuser sind nach einer stabilen Phase leicht zurückgegangen.

Der Immobilienmarkt widerspiegelt sich auch im Hypothekenmarkt. Die Thurgauer Kantonalbank (TKB) als Marktführerin für Hypotheken verzeichnete im Zuge der zunehmenden Beliebtheit von Wohneigentum kontinuierliche Wachstumsraten und konnte in den vergangenen Jahren den Marktanteil auf über 50 Prozent festigen. Damit gehört laut René Bock das Hypothekengeschäft klar zu den Kernkompetenzen des Instituts. Noch bis ins kommende Frühjahr leitet er als Vorsitzender der Geschäftsleitung ad interim das operative Geschäft der Bank. Danach wird er wieder das Präsidium im Bankrat übernehmen und somit auf strategischer Ebene für das Finanzinstitut verantwortlich sein. Dank seiner langjährigen Erfahrung kennt er den Thurgauer Immobilien- und Hypothekenmarkt wie kaum ein anderer.

Die regionale Verankerung sowie die Kenntnisse das lokalen Marktes seien mitentscheidend für den Erfolg der TKB. De Verwurzelung des Bankinstituts im Kanton ist zudem ein wesentlicher Grund dafür, dass sich auch in anspruchsvollen wirtschaftlichen Zeiten keine zusätzlichen Risiken ergeben haben.

Warum Banken gerne weiterhin Geld geben

Die Banken geben gerne weiter Geld für die Eigenheimfinanzierung, und im Hypothekarmarkt hat sich der Kampf um die Kundschaft verstärkt: Die historisch niedrigen Zinsen und die vergleichsweise günstigen Immobilienpreise haben in den letzten Jahren dazu beigetragen, dass die Wohneigentumsquote im Thurgau beträchtlich gestiegen ist.

Die Wohneigentumsquote ist im Thurgau gemäss einer Studie auf 47.9 Prozent gestiegen. Sie liegt damit weit über dem schweizerischen Durchschnitt. Die Thurgauer Kantonalbank (TKB) hat den Gesamtwert der Hypotheken kontinuierlich auf 12 Milliarden Franken steigern können; dies bei einer Bilanzsumme von 16 Milliarden Franken. René Bock, Vorsitzender der Geschäftsleitung ad interim der TKB: "Wir sind mit dem Markt gewachsen und finanzieren weiterhin gerne Wohneigentum."

Herr Bock und Herr Fleischmann
René Bock und Werner Fleischmann beurteilen den Thurgauer Immobilienmarkt weiterhin als erfreulich und stabil

Keine Fehlentwicklungen
Wer einen Immobilienschock im Thurgau befürchtet, beruhigt Bock: "Es sind keinerlei Fehlentwicklungen festzustellen, denn der Hypothekarmarkt in den USA unterscheidet sich wesentlich von jenem in der Schweiz." Bei der Finanzierung von Wohneigentum gelten klare Kriterien im Hinblick auf Belehnung und Tragbarkeit. Die Hypotheken seien grossmehrheitlich im Kanton selber vergeben worden und unterstreichen die lokale Verankerung der Bank: "Wir kennen unsere Kunden und die Marktverhältnisse im Thurgau. Das ermöglicht uns, jeden Käufer von Wohneigentum individuell zu beraten und gemeinsam mit ihm eine optimale Finanzierungslösung zu erarbeiten. Dehalb gibt es keine Überhitzungserscheinungen, und wir mussten auch keine besonderen Massnahmen treffen."
Die Prüfprozesse bei der Vergabe von Hypotheken hätten sich bewährt. Die Tragbarkeit werde in jedem Fall individuell berechnet: "Für viele unserer Kunden ist der Kauf eines Eigenheims etwas Einmaliges und die grösste Investition ihres Lebens. Deshalb raten wir ihnen, ganz genau hinzusehen und sich nicht alleine von den tiefen Zahlen leiten zu lassen. Unsere Aufgabe ist es, die Wünsche und Bedürfnisse, aber auch die Lebensumstände unserer Kunden genau zu analysieren und eine massgeschneiderte Finanzierung zu erarbeiten. Dieses Vorgehen ist Gewähr dafür, dass der Traum vom Eigenheim nicht plötzlich zum Albtraum wird." Bei der Analyse gehe man davon aus, dass man auch einen längerfristigen durchschnittlichen Zinssatz von rund fünf Prozent tragen können muss. Die goldene Regel, dass Kunden mindestens 20 Prozent Eigenmitteleinbringen müssen, habe nach wie vor ihre Gültigkeit.

Trend zu Festhypotheken
Die beispiellose Tiefzinsphase hat laut Bock dazubeigetragen, dass die Festhypotheken einen historischen Boom erlebten: "Zum heutigen Zeitpunkt haben über 90 Prozent unserer Hypotheken eine feste Laufzeit. Anfang Jahr waren es noch weniger als 80 Prozent." Am beliebtesten seien nach wie vor die Festhypotheken mit einer Laufzeit von fünf und sieben Jahren, wobei die Fälligkeiten optimalerweise gestaffelt werden. Beim Abschluss von Festhypotheken müsse man sich im Hinblick auf den fälligen Verkauf von Liegenschaften aber auch bewusst sein, dass die Ausstiegsentschädigungen teuer werden könnten. Variable Hypotheken empfiehlt Bock vor allem dann, wenn man sich Tür und Tor für Veränderungen offen halten möchte - zum Beispiel wenn familiäre Veränderungen, ein Arbeitsplatzwechsel oder die Pensionierung bevorstehen.

Schwierige Prognosen
Prognosen für die Zinsentwicklung bei Hypotheken seien im Moment schwierig, da die massgebende landfristige Entwicklung der Wirtschaft nicht genau absehbar sei. Indes: Bock sieht erste lichte Silberstreifen am Horizont. Er ortet zugleich die grosse Gratwanderung darin, wie die Nationalbank mit ihrer Geldpolitik auf den "Pfad der Tugend" zurückkehren kann, ohne die Wirtschaft zu bremsen. In diesem Umfeld erwarte er mittelfristig leicht ansteigende Zinsen für die Refinanzierung der Banken und damit auch für die Hypothekarzinsen. Die Wirtschaft müsse sich jedoch nachhaltig erholen: "Steigende Zinsen werden den Aufschwung vorwegnehmen. Und irgendwann kommt der Zinsanstieg." Insgesamt beurteilt Bock den Zeitpunkt, in Wohneigentum zu investieren, als optimal: "Die Preise im Thurgau sind günstig und mehr oder weniger stabil."

Erfahrungen mit Spezialfinanzierungen
Der Vorsitzende der Geschäftsleitung ad interim der Thurgauer Kantonalbank (TKB), René Bock, kennt die Immobiliensituation im Kanton Thurgau besonders gut: Er wohnt in Weinfelden und war während der Immobilienkrise in den 90er-Jahren bei der TKB mit der Betreuung von Spezialfinanzierungen betraut worden: "Das war eine meiner wertvollsten Phasen", erinnert er sich, aus der man im Thurgau generell viel gelernt habe. Nur so erklärt er sich, dass es im Thurgau nicht wiederholt zu einer Immobilienblase gekommen ist. René Bock war danach 15 Jahre Inhaber eines Treuhandunternehmens. Seit Herbst 2009 führt er die TKB interimistisch. Im Frühling 2010, nach der Einführung des neuen Vorsitzenden, wird er wieder das Bankratspräsidium übernehmen und sich auf weitere Mandate konzentrieren.

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