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Immobilienpreise: Frauenfeld läuft Zug den Rang ab

Ein Haus in Zug oder in Frauenfeld? Nimmt man den Immobilienmarkt unter die Lupe,
spricht alles für Frauenfeld. Eine Studie des Schweizer Hauseigentümerverbands (HEV)
liefert eindrückliche Vergleiche.

Die Zahlen des Bundesamts für Statistik, die vom HEV analysiert wurden, bringen Erstaunliches
an den Tag. Anlässlich der Vergleichsstudie wurden alle angebotenen 4- sowie 4½-Zimmerwohnungen des Mietwohnungsangebots der Städte Zug und Frauenfeld abgerufen.
Das Resultat war beeindruckend.

Mehr und günstigere Wohnungen
In Zug waren an diesem einen Tag 17 entsprechende Wohnungen im Angebot, in
Frauenfeld waren es deren 43. Noch beeindruckender ist der Unterschied bei den Preisen:
Die 17 Objekte in der Stadt Zug wiesen einen monatlichen Durchschnittsmietzins von 4'463 Franken auf, wobei das teuerste Objekt 7'800 Franken und das günstigste 1'835 Franken Miete kostete. In Frauenfeld lag der monatliche Durchschnittsmietzins für denselben
Wohnungstyp bei 1'843 Franken, also sage und schreibe 2'630 Franken tiefer als in Zug. In Frauenfeld war die teuerste Wohnung für 3'900 Franken und die günstigste für 1'290 Franken zu haben.

Angebot knapp – Preise hoch
Im Wohnungsmarkt existieren gemäss Ansgar Gmür, Direktor des HEV Schweiz, zwar gewisse «Hotspots». Boden- und damit auch Mietpreise seien dort besonders teuer, wo das Angebot knapp und die Nachfrage hoch ist. Solche besonders gefragten und damit teuren Strassenzüge seien sicherlich in der Innenstadt von Zürich oder in der Stadt Zug anzutreffen. Frauenfeld ist jedoch offensichtlich anders gelagert – obwohl die Thurgauer Kantonshauptstadt ungefähr gleich weit von Zürich entfernt ist wie Zug. Zug und Frauenfeld sind zwei Kleinstädte, welche im erweiterten Einzugsgebiet von Zürich angesiedelt sind. Zug, 35 km beziehungsweise 40 Autominuten von Zürich-Bellevue entfernt, weist im genannten Fall gegenüber Frauenfeld ein um
nahezu 60 Prozent höheres Mietpreisniveau auf. Zwischen Zürich-Bellevue und Frauenfeld
liegen 45 Autominuten bzw. 44 Kilometer. Sowohl Zug wie auch Frauenfeld sind ausserdem
gut mit dem öffentlichen Verkehr an Zürich angebunden. Häuser- und Wohnungssuchende seien deshalb mit etwas Flexibilität gut beraten, sagt Gmür. Er betont jedoch auch, dass die Flexibilität
nicht ausschliesslich von den Preisen abhängig sei. Dies zeigt auch die Studie der Grossbank Credit Suisse über den Standortwettbewerb: Der Thurgau hat sich 2009 im Vergleich zum Vorjahr zwar verbessert und liegt in der Schweizer Standortrangliste auf Platz 10. Zug aber ist bei den
Standortfaktoren gemäss der Studie einsame Spitze. Das beweist auch die Bereitschaft, in
der Zentralschweizer Metropole weit höhere Immobilienpreise zu bezahlen. Diese Tatsache ist wichtig im Wettbewerb um Investitionen, Arbeitsplätze und Einwohner, der weiter
an Intensität zugenommen hat. Gemäss den Studienverfassern entscheiden wirtschaftliche
Rahmenbedingungen über Erfolg und Misserfolg von Kantonen und Regionen. Mit
der steigenden Mobilität und der Abnahme administrativer Hürden seien Unternehmen
und Privatpersonen in ihrem Standort- oder Wohnortsentscheid flexibler geworden.

Zug sticht den Kanton Thurgau bei den Standortfaktoren bei weitem aus – aber bei den Immobilienpreisen hat die Stadt Zug gegenüber Frauenfeld keine Chance. Quelle: CS/HEV

Grosse Nachfrage in Zentren
Werner Fleischmann, Inhaber der Fleischmann Immobilien AG, stellt genau diese Entwicklung
fest: «Die grosse Nachfrage nach Wohneigentum in den Zentren des Thurgaus hält an, da die Verkehrserschliessung mit dem öffentlichen und dem Individualverkehr laufend verbessert wird.» Allerdings sei die Spitze des Immobilienmarktes im Thurgau bereits erreicht worden. In den nächsten Monaten rechnet er deshalb mit einer Seitwärtsentwicklung von Preisen und Nachfrage.

Langfristiger Vergleich
Der Standortqualitätsindikator der Credit Suisse basiert auf fünf zentralen Standortfaktoren
in den Bereichen Steuerbelastung, Ausbildung der Bevölkerung und verkehrstechnische
Erreichbarkeit. Er wird seit 2004 in gleicher Form berechnet und erlaubt einen langfristigen, quantitativen Vergleich der Rahmenbedingungen in den Schweizer Kantonen und Regionen. Damit lassen sich auch Rückschlüsse auf die wirtschaftlichen Potenziale der einzelnen Standorte ziehen. Die Beispiele der traditionellen Zentralschweizer Tiefsteuerkantone oder der Regionen um den
Zürichsee verdeutlichen gemäss der Studie unter anderem, dass zwar einerseits eine extrem
tiefe Steuerbelastung für natürliche Personen regelmässig mit höheren Immobilienpreisen
bezahlt werde. Andererseits zeigten einzelne Regionen aber bereits eine deutliche Überbewertung der Immobilienpreise relativ zur Einkommensentwicklung auf: «Eine solche Scherenbewegung deutet auf einen wenig nachhaltigen Zustand hin. Für diese Regionen wird sich das Spannungsfeld zwischen Steuerbelastung, Immobilienpreisentwicklung und Bevölkerungswachstum somit weiter akzentuieren», sagt Fleischmann.

Thurgau: Positive Entwicklung
Werner Fleischmann ist überzeugt, dass der Thurgau ein gutes Beispiel sei, wie sich der
Immobilienmarkt positiv, kontinuierlich und nachhaltig entwickeln kann, ohne zu einem Risiko zu werden. Preise wie in Zug seien nicht anzustreben. Auch sei man davon aufgrund ausreichender Baulandreserven und Umnutzungspotenziale noch weit entfernt. Die Preise seien – im Gegensatz zu anderen Regionen im Vergleich zu Zeiten der Hochkonjunktur – immer noch auf ansprechendem
Niveau. Deshalb: «Wer verkaufen will, erwischt jetzt noch einen günstigen Zeitpunkt.»

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