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Ansgar Gmür: «Lieber höhere Immobilienpreise als höhere Steuern»

Die Standortfaktoren müssen laufend verbessert werden. Diese Ansicht vertritt Ansgar
Gmür, Direktor des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes, im Gespräch mit den
«Bodensee Immo News» mit Blick auf die unterschiedlichen Immobilienpreise in den beiden Städten Zug und Frauenfeld.

Woran liegt es, dass die Mietpreise in Zug so viel höher sind als in Frauenfeld?
Miet- und Bodenpreise hängen von vielen Faktoren ab. Boden und damit auch Mieten sind dort besonders teuer, wo das Angebot knapp und die Nachfrage hoch ist. Das ist sowohl im Zentrum von Zürich als auch in Zug der Fall. Hingegen ist das Angebot in Frauenfeld, aber auch in Schaffhausen oder im Glarnerland, durchaus gross und das Preisniveau entsprechend günstig.

Gibt es ähnliche Vergleiche für Häuserpreise?
Ja, diese Tendenzen gelten auch für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum. Ein Vergleich
der Immobilieninserate zeigt dies. Im Grossraum Zürich/Zug sind die Immobilienpreise enorm gestiegen, zum Teil ziemlich unrealistisch. Aber der Markt gibt die hohen Preise her.

Warum ist das Angebot an Boden in Zug knapp und in Frauenfeld offenbar weniger?
Bauland ist in Zug deshalb knapp, weil gewisse Standortfaktoren Zug zusätzlich attraktiv
machen. Hierzu gehören insbesondere steuerliche Vorteile und damit verbunden viele Holdingfirmensitze und ihre Arbeitsplätze sowie die Nähe zu Bergen und Seen. Zudem spielt die Infrastruktur eine sehr wichtige Rolle. Ein S-Bahnanschluss, eine neue Autobahn und sofort steigen die Preise. So geschehen mit der neuen Autobahn von Zürich nach Luzern. Die Bodenpreise haben sich in Küssnacht am Rigi wegen der neuen Autobahn teilweise verdoppelt, und dies innerhalb eines Jahres.

Ansgar Gmür: «Wohnraum in Zug wird auch in
20 Jahren noch wesentlich teurer sein als vergleichbarer Wohnraum in Frauenfeld.»

Gibt es psychologische Gründe, aufgrund derer Privatpersonen und Firmen sich eher in Zug anstatt in Frauenfeld niederlassen?
Möglich, darüber kann aber auch der HEV
nur spekulieren. Vermutlich sind die positiven Standortfaktoren von Frauenfeld (gute verkehrstechnische Anbindung, Nähe zu Bodensee, Kreuzlingen/Konstanz und Süddeutschland, Quartierkultur und kleinstädtische Lebensqualität, etc.) einfach noch zu wenigen Menschen in der Schweiz bekannt. Es hat jedoch auch Vorteile, (noch) kein Hotspot der baulichen Entwicklung zu sein!

Was ist denn interessanter – günstigere Immobilienpreise oder günstigere Steuern?
Neben Immobilienpreis und Steuern gibt es wie geschildert noch weitere Standortfaktoren,
welche den Kaufentscheid massgeblich beeinflussen. Aber scheinbar bezahlen die Leute lieber höhere Immobilienpreise als höhere Steuern. Interessant ist dabei schon, dass man an den teuren Lagen für sein Geld teilweise wenig bekommt. Würde hingegen jemand sein Geld in Frauenfeld investieren, bekäme man ein richtig grosses Haus. Den Regierungen sei ins Stammbuch geschrieben, dass die Leute doch gerne dort wohnen, wo die Steuern günstig sind.

Können Sie einen Trend der Verlagerung ausmachen?
Aufgrund der vorliegenden Immobilienmarktdaten vermuten wir tatsächlich, dass es in den
nächsten Jahren im Thurgau zu einer verstärkten Wohnbautätigkeit kommen wird. Analysen
im Zusammenhang mit der Personenfreizügigkeit zeigen, dass vor allem die Region um Kreuzlingen stark an Attraktivität gewonnen hat. Der Trend wird noch verstärkt, weil die teuren Gegenden zu teuer werden und an exklusiven Lagen kaum mehr eingezonte Bauplätze vorhanden sind. Zudem stellt man fest, dass es sich auch in der Ostschweiz schön leben und wohnen lässt.

Haben Wohnungs- und Haussuchende die nötige Flexibilität, um sich in Frauenfeld statt in Zug niederzulassen?
Die Pendeldistanzen zwischen Zug und Zürich sowie Frauenfeld und Zürich sind durchausvergleichbar. Wenn der Arbeitsplatz im Norden oder Osten von Zürich oder in den angrenzenden Agglomerationsgemeinden liegt, ist Pendeln möglich. Die Flexibilität steht und fällt aber mit der Infrastruktur.
Dazu ein Beispiel: Rapperswil-Jona ist direkt an die S-Bahn angeschlossen, und die Immobilienpreise sind sehr hoch. Uznach hingegen ist nur indirekt angeschlossen und dort
sind Häuser zu einem erschwinglichen Preis zu haben. Das Gleiche gilt auch für den Thurgau.
Es gilt deshalb: Die Verkehrsanbindung weiter ausbauen und die Steuern senken –
dann wird auch der Kanton Thurgau ein noch besserer Anziehungspunkt zum Investieren.

Bewegt sich der Wohnungs- und Häusermarkt in Frauenfeld in Richtung Preise wie in Zug? Wie beurteilen Sie die längerfristige Entwicklung?
Zug ist ein Spezialfall. Wohnraum in Zug wird auch in 20 Jahren noch wesentlich teurer sein als vergleichbarer Wohnraum in Frauenfeld. In Zug fehlt einfach der grosse Raum für Neueinzonungen. Aber Frauenfeld wird, weil doch recht nahe an Zürich, in den nächsten Jahren vom Stadtdruck Zürich profitieren. Das heisst auch: Die Immobilienpreise werden sich nach oben bewegen. So haben wir beim HEV Schweiz im Moment eine enorm grosse Nachfrage nach Immobilien aus der EU. Da wollen Leute bis 100 Millionen Franken und mehr in der Grossregion Zürich investieren, aber es gibt einfach nichts. Dass solche Anfragen zum HEV Schweiz kommen, zeigt, dass man die letzte Möglichkeit versucht, um an Immobilien zu kommen. Das hat unter anderem mit dem Schweizer Franken zu tun und ist für den Thurgau auch eine Chance.

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