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09.08.2021

Das Marktpreisverfahren

Viele Immobilien werden oft an Meistbietende verkauft. Fleischmann Immobilien ermittelt den effektiven Marktpreis. Das Gütesiegel «Preis bankgeprüft» und das darauffolgende Marktpreisverfahren helfen dabei.

Auch wenn Käufer im Moment bereit sind, an ihnen besonders zusagenden Lagen höhere Liebhaber-Zuschläge zu bezahlen, wachsen die Immobilienpreise im Thurgau nicht in den Himmel, sagt Liegenschaftsexperte Werner Fleischmann. Der Inhaber von Fleischmann Immobilien erläutert im Interview, warum es gute Argumente gibt, ein Haus im Bieterverfahren zu verkaufen. Er erklärt das in seiner Firma gut etablierte Marktpreisverfahren.

Wie verhalten Sie sich als Profi im Marktpreisverfahren?
Wichtig gegenüber unserem Auftraggeber, dem Verkäufer, ist eine transparente Information. Es zählt nicht das erste abgegebene Angebot, sondern die für den Auftraggeber beste Lösung. Dies kann der beste Preis oder aber ein bevorzugter Käufer sein.

Können Sie das an einem Beispiel erklären?
Ein älteres Paar verkauft sein Haus, um in eine Eigentumswohnung zu ziehen. In ihrem Haus haben sie jahrzehntelang gelebt und ihre Kinder grossgezogen. Damit sind Emotionen verbunden. Natürlich wollen sie das Beste aus ihrem Heim lösen. Aber viele Verkäufer haben bewusst – und dazu rate ich auch – das Wohl der nachfolgenden Hausbesitzer im Blick. Dank unseren langjährigen Erfahrungen im Immobilienmarkt und unseren professionellen Marketingmassnahmen und dem Marktpreisverfahren können wir eine gute Auswahl an möglichen Käufern liefern, die den richtigen Preis bieten und bezahlen können. Nun liegt der Entscheid beim Eigentümer, den richtigen Erwerber für sich und für die Nachbarn auszuwählen. Dies muss dann nicht unbedingt der Meistbietende sein.

Gibt es damit keine verbindlichen Verkaufspreise mehr?
Wir haben uns bei Flügen und Hotels daran gewöhnt, dass die Preise dem Angebot angepasst werden. Bei Liegenschaften hat ehrlicherweise der ausgeschriebene Preis noch nie überall Gültigkeit erlangt, manche versuchen ja immer noch zu verhandeln. Bei vielen von unseren Verkaufsmandaten ermitteln wir die realistische Bandbreite des Preises. Diesen schreiben wir mit dem klaren Hinweis aus, dass der Verkäufer das für ihn beste Angebot akzeptieren wird. Als wir während der Bankenkrise 1990 dieses System anwendeten, gab es auch Preise, die tiefer zu liegen kamen. Heute tendieren die Angebote klar nach oben. Es kann aber sein, dass auch heute im Einzelfall tiefere Angebote akzeptiert werden, zum Beispiel bei Schnellverkäufen durch Krankheit oder Scheidung.

Wo ist das Bieterverfahren besonders interessant?
Dank dem für den Verkäufer transparenten Ablauf kann sichergestellt werden, dass der «richtige» Marktpreis fast überall gefunden werden kann, unabhängig von der Lage. Dies ist auch ganz wichtig bei öffentlichen Auftraggebern oder wenn Ämter im Spiel sind – etwa die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde (Kesb). Es ist immer der Auftraggeber, der den Käufer bestimmt. Dies kann er nun mit seinen Kenntnissen über den Markt machen; er kann dann aber immer noch Abweichungen nach sozialen oder anderen Kriterien bestimmen. Damit wird auch vermieden, dass allfällige Interessenskonflikte auf allen Ebenen entstehen können.

Macht es Sinn, den Preis möglichst hoch auszuschreiben?
Nein, gar nicht! Das Interesse am günstigen Flug oder am tollen Angebot beim Kleiderkauf wird auch nicht durch zu hohe Preise geweckt! Man soll in keiner Branche nach dem Prinzip Hoffnung einen hohen Preis ansetzen. Man muss auch bedenken, dass für viele Häuser das Bieterverfahren nicht funktioniert. Auch um genau das auszuloten, gibt es Liegenschaftsexperten.

Wie kann man aber abschätzen, ob der Preis wirklich stimmig ist?
Fleischmann Immobilien schafft seit einiger Zeit mit dem Label «Preis bankgeprüft» eine solide Basis für Liegenschaftstransaktionen. Der ausgeschriebene Preis wird von den lokalen Banken im Vorfeld abgeklärt und auch finanziert. Natürlich nur unter der Voraussetzung, dass der Käufer über die nötige Bonität verfügt. Das gibt der Käuferschaft Sicherheit und hilft, bösen Überraschungen vorzubeugen. Banken akzeptieren als Preisbasis heute nur noch reale Werte. Diese Entwicklung bestärkt unsere langjährige Praxis, faire Verkaufspreise anzubieten.

Und wenn trotzdem mehr bezahlt wird?
Wenn der Kunde mit dem «Preis bankgeprüft»-Angebot zur Bank geht, muss er natürlich immer noch die allgemeinen Bonitätsbedingungen erfüllen sowie mindestens 20 Prozent Eigenmittel beisteuern. Ebenfalls sind allfällige Kosten für einen Umbau oder Anpassungen noch einzurechnen. Ist dies gewährt, klappt die Finanzierung. Ansonsten muss der Käufer wissen, dass die Bank im Normalfall nur den Basispreis finanziert, der darüber liegende ‹Liebhaberpreis› muss vollumfänglich mit eigenen Mitteln abgedeckt werden können.  Das kann ein Geschäft zum Fall bringen.

Was meinen Ihre Kunden zu diesem Marktpreisverfahren?
Für die Verkäufer, die unsere Auftraggeber sind, hat es nur Vorteile: Sie kennen den richtigen Marktpreis und können den Käufer auswählen. Viele Käufer haben zuerst etwas Mühe mit dem Ablauf, sie merken aber rasch, dass auch sie den «richtigen» Marktpreis  bezahlen, vor allem nicht zu viel. Sie haben zudem mit dem emotionalen Schlussentscheid des Verkäufers die Gewähr, bevorzugt ausgewählt worden zu sein. Für uns ist der Ablauf wohl zeitintensiver. Die guten Rückmeldungen zeigen aber auf, dass wir hier eine gute Arbeit für alle Beteiligten machen.

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