Mehr als ein Algorithmus: Wie Immobilien richtig bewertet werden

Ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus: Eine seriöse Immobilienbewertung basiert nicht auf einem Bauchgefühl, sondern auf klar definierten Verfahren, Marktdaten und fachlicher Einordnung. In der Praxis haben sich insbesondere drei Methoden etabliert:

• die hedonische Bewertung
• die Realwertmethode
• die Ertragswertmethode

Ein Blick auf die drei etablierten Bewertungsverfahren zeigt, wie unterschiedlich Immobilien eingeschätzt werden und welche Methode sich je nach Objektart eignet.

Hedonische Bewertung
Das hedonische Modell ist der Vergleichswertmethode unterstellt. Hierzu gibt verschiedene nationale Anbieter wie Wüest Partner, IAZI, FPRE oder KI basierte Modelle.

Voraussetzung hierfür ist eine umfangreiche Datenbank, welche auf effektiv gehandelten Kauf-resp. Verkaufspreisen beruht. Durch Eingabe von Merkmalen der Liegenschaft, wird der Marktwert anhand von vergleichbaren Objekten an einer vergleichbaren Lage ermittelt. Berücksichtigt werden im Hintergrund weitere Faktoren wie beispielsweise der Steuersatz.

Diese Variante eignet sich für Liegenschaften, welche innerhalb des Marktes verglichen werden können. Der Marktwert eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung lässt sich mit dem hedonischen Modell herleiten. Schwierig wird es bei Liegenschaften, welche auf dem Markt nicht in vergleichbarer Art und Weise anzutreffen sind oder auch bei einem Mehrfamilienhaus.

Realwertmethode
Dieser Wert ist der Sachwertmethode unterstellt und wird anhand effektiver Kosten berechnet. Da keine Erträge aus Mietzinseinnahmen miteinbezogen werden, ist diese Bewertungsart ideal für selbstgenutztes Wohneigentum geeignet.

Grundlage für diese Methode ist der Landwert, welcher nicht altershalber entwertet wird. Der Landwert beruht meistens auf Erfahrungswerten eines Bewerters. Dafür werden die Erstellungskosten für die Immobilie aufgerechnet, zu welchem das Gebäude mit gleichem Ausbau und in gleicher Bauweise gebaut werden könnte. Davon abgezogen wird die jährliche Alterung (Entwertung). Diese Berechnung ergibt den Sachwert/Realwert.

Die Methode ist einfacher verständlich und findet in der Praxis eine hohe Akzeptanz. Da der Realwert nicht an Erträgen orientiert ist, kann der Wert für ein zu teuer erstelltes Objekt verfälscht werden und zu hoch ausfallen.

Ertragswertmethode
Der Ertragswert ist der Wert unter Berücksichtigung aller zukünftig und nachhaltig erzielbaren Mietwerten, welche auf den Bewertungsstichtag diskontiert werden. Die generierten Nettomietzinseinnahmen werden durch einem Kapitalisierungssatz in Prozent geteilt, woraus sich dann der Ertragswert ergibt. Die Herleitung des Kapitalisierungssatzes erfolgt in der Regel durch einen Immobilienbewerter.

Ist ein Objekt nicht vollvermietet oder die Mietzinse nicht vollständig ausgeschöpft, werden marktfähige Mietwerte eingesetzt.

Der Ertragswert wird für die Bewertung von Renditeobjekten (mit und ohne Gewerbe) sowie auch Einfamilienhäuser genutzt, da dieser Wert auf der Hochrechnung von Erträgen basiert. Die Berücksichtigung der Bausubstanz spiegelt sich grundsätzlich in den Erträgen nieder, ansonsten nimmt diese Bewertungsart keinen Einfluss auf die Bausubstanz.

Unsere ausgebildeten Immobilienbewerter Matthias Fleischmann und Sandra Trachsel haben beide den CAS in Immobilienbewertung erfolgreich absolviert und sind Mitglieder im Schweizer Immobilienschätzer-Verband (SIV). Mit ihrem Fachwissen, datenbasierten Bewertungsgrundlagen und ihrer täglichen Marktbeobachtung in der Region sorgen sie dafür, dass jede Bewertung eine verlässliche Grundlage für die wichtigen Entscheidungen bildet.