Entwicklung seit 1989

Mit dem Immobilienmarkt gewachsen

«Es war nicht alles planbar und vieles ist anders gekommen als gedacht», sagt Werner Fleischmann zu den Anfängen seiner erfolgreichen Immobilienfirma, die er 1989 gründete. Werner Fleischmann liebt die Herausforderung. Die Selbständigkeit hat ihn immer gereizt. In den ersten Jahren war harte Knochenarbeit gefragt, und nach und nach kristallisierte sich die eigentlich logische Fokussierung auf den Immobilienbereich heraus.

Die Jahre 2000 - 2009

Das zweite Jahrzehnt von Fleischmann Im-mobilien stand im Zeichen des Ausbaus: Die Anzahl der Mitarbeitenden sowie der Umsatz konnten verdoppelt werden. Auf den verändernden Immobilienmarkt wurde flexibel reagiert.

 

Lernen und anpassen
Nach zehn Jahren Geschäftstätigkeit beschäftigte Fleischmann Immobilien acht Mitarbeitende und zwei Lernende. Die grössten Anteile am Umsatz wurden anfangs des Jahrtausends mit Banken und deren Restrukturierungsabteilungen erzielt, die aus der Not der damaligen Immobilienkrise entstanden. Einfamilienhäuser kamen in diesem Umfeld unter Druck, die gewünschten Verkaufserlöse von privaten Verkäufern waren damit vielfach zu hoch. Exklusive Liegenschaften waren sehr gesucht und die Verkaufserfolge waren beachtlich. Als Dienstleistung für Banken wurden auch vereinzelte Verkaufsliegenschaften temporär verwaltet. Es wurde entschieden, keine sonstigen Fremdverwaltungen zu machen und sich ausschliesslich auf den Immobilienverkauf zu fokussieren.

 

Bewegtes Jahrzehnt
Die eigene Homepage erzielte schon zu jener Zeit sehr gute Klickraten. Diese Internetseite wurde nach und nach markant aufgewertet, kundenfreundlicher gestaltet und erwies sich bald als wichtiger Kommunikationskanal. Das war auch nach der Flugzeug-Terrorattacke auf die Zwillingstürme in New York («9/11») wichtig, die negative Folgen auf die Swissair und in der Folge auf den regionalen Immobilienmarkt hatte: Die Käufer wurden sehr zurückhaltend und es passierte lange Zeit gar nichts mehr, was sich natürlich dämpfend auf die Preise auswirkte. 

 

Krise bald ausgestanden
Die Geschäftstätigkeit wurde laufend ausgeweitet. Die Ausdehnung in den Kanton Zürich funktionierte zwar noch nicht wie gewünscht: Die im Jahre 2002 in Winterthur eingerichtete Niederlassung wurde bald wieder geschlossen. Dafür haben sich die 2002, 2003 und 2008 in Stein am Rhein, Arbon beziehungsweise Frauenfeld eröffneten Niederlassungen umso erfolgreicher am Markt behauptet. Ab 2003 waren die gröbsten Probleme im Immobilienmarkt bereinigt, damit ging auch der Anteil der Verkaufsaufträge durch Banken zurück. Durch die schlechte Börsensituation wurde nach Anlagealternativen gesucht. Dies verhalf den Mehrfamilienhäusern zu einer enormen Nachfrage, der Umsatz in diesem Segment konnte verdoppelt werden. Im Februar 2005 konnte das 15-Jahr-Jubiläum mit Geschäftspartnern, Kunden und Mitarbeitenden in Weinfelden gefeiert werden.

 

Heutigen Hauptsitz eröffnet
Ebenfalls konnte in diesem Jahr der heutige Hauptsitz an der Rathausstrasse 18 in Weinfelden erworben werden. Der Immobilienmarkt erholte sich 2006 markant, die Verkäufe bei Neubauten und Projekten zogen stark an. Fleischmann Immobilien profitierte von der Zusammenarbeit mit verschiedenen Baukonsortien, und der Ertrag konnte beachtlich gesteigert werden. Ende 2007 wurden dann die umgebauten Büroräumlichkeiten beim Marktplatz in Weinfelden bezogen. Damit konnten die nunmehr 14 Mitarbeitenden wieder auf einem Stockwerk zusammenarbeiten. 
2009 gingen die Volumen der Neubauten etwas zurück. Unverändert hoch blieb die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern. Der Verkauf von exklusiven Liegenschaften wurde schwieriger, das Familiensegment war jedoch umgekehrt auf einem absoluten Hoch, und die Marktstellung im Thurgau wurde weiter gestärkt.

Gründung 1989 bis 1999

Dank den langjährigen Erfahrungen als Finanzchef der Fortuna Lebens-Versicherungs-Gesellschaft (heute Generali) in Zürich war es für Werner Fleischmann naheliegend, eine Firma für Vermögensverwaltung aufzubauen. Ebenfalls als Gründungsmitglied dabei war sein langjähriger Schulkollege Werner Dullnig. Als Name wählte man Iduna. Im Januar 1989 wurden die Büros an der Rathausstrasse 39 in Weinfelden bezogen. Am 1. März startete Gabriela Schwengeler als Sekretärin, und bereits am 1. August konnte die erste Lehrtochter mithelfen. Die Verwaltung der bereits im Eigentum von Werner Fleischmann befindlichen Liegenschaften wurde von Ruth Brunnschweiler in Hauptwil betreut.

 

Bald auf Immobilien fokussiert

Man war der Meinung, in der Finanzbranche müsse ein Markt auch im Kanton Thurgau bestehen – umso mehr, als die beiden Gründer dank der breiten Erfahrung und Ausbildung das nötige Know-how zur Markterschliessung mitbrachten. Ehrlicherweise hat man bald erfahren müssen, dass im Bereich der Vermögensverwaltung die Nachfrage beschränkt war. Daher wurde das Schwergewicht auf den Immobiliensektor verlegt. Dazu hatte Werner Fleischmann aufgrund seiner beruflichen Entwicklung und früheren nebenberuflichen Tätigkeit schon einen wichtigen Grundstein gelegt. Der Immobilienmarkt war zu jener Zeit sehr euphorisch und bewegte sich aufwärts. Die ersten Mandate waren exklusive Häuser in Salenstein und Ermatingen. Bereits im Januar 1992 kaufte man die erste Liegenschaft in Bottighofen und liess sie sanieren. Die Wohnungen konnten problemlos im Stockwerkeigentum verkauft werden. Dies beflügelte die Gründer, und sie entschlossen sich, zusammen mit einem Architekten in Kreuzlingen Häuser zu bauen und zu verkaufen. Dank diesen Beziehungen und Erfahrungen war es einfacher geworden, zusätzliche Mandate für die Vermittlung von Familienhäusern und Wohnungen zu gewinnen.

 

Bankenkrise stoppt Boom

Bald wurde Bauland sehr knapp, die Preise explodierten. Die Boomphase erreichte ihren Höhepunkt und wurde durch die Bankenkriese gestoppt. 1993 wurde der Name von Iduna auf Fleischmann Vermögensverwaltungs AG angepasst. Man war dazumal der Meinung, dass das Wort «Immobilien» im Firmenamen negativ wirke, vor allem wegen der damaligen Verwerfungen in diesem Markt. Werner Fleischmann hat anschliessend die Minderheitsanteile vom Mitgründer Werner Dullnig übernommen.

 

Neues Geschäftsfeld eröffnet

Durch die Probleme bei den Banken eröffnete sich für die noch junge Gesellschaft ein neues Geschäftsfeld: die Vermittlung von Liegenschaften, die versteigert wurden, oder kurz vor der Versteigerung standen. Dies war gestützt auf die grossen Erfahrungen ein Segment, das sehr gute Ergebnisse erzielte. Man war in der Lage, den Banken einen Vollservice im ganzen Kanton Thurgau zu gewährleisten. Fleischmann war in der Lage, einen Marktpreis zu suchen und den Verkauf umzusetzen. Im April 1994 hatten die Konkurse massiv angezogen, das Konkursamt war überlastet und der einfachste Weg für die Banken war der «freiwillige» Verkauf des Schuldners. Dies hat der Firma einen zusätzlichen Schub gegeben.

 

Im «Alltagsgeschäft» gut entwickelt

In den folgenden Jahren fielen die Transaktionspreise. Die Konkursfälle reduzierten sich auf einige Spezialobjekte und Sanierungen. Im «Alltagsgeschäft» hatte sich die Firma recht gut entwickelt: Die Tätigkeitsgebiete am Untersee und im Thurtal zwischen Frauenfeld und Weinfelden wurden gestärkt. Die Ertragslage wurde aber 1997 wegen knappen Umsätzen gedrückt. Doch selbst in schwierigen Zeiten wurden Lehrlinge oder Praktikanten ausgebildet. Nach zehn Jahren beschäftigte das Unternehmen bereits zehn Personen und hatte sich einen etablierten Namen im Thurgauer Immobilienmarkt erarbeitet. Werner Fleischmann bekräftigte dies 1998: Seither heisst die Firma Fleischmann Immobilien AG, so dass die Kernkompetenzen der Firma auch im Namen zum Ausdruck kommen. 

Ein Zeitungsausschnitt aus dem Jahr 1989 dokumentiert den Start von Fleischmann Immobilien als damalige Iduna AG (im Bild Gabriela Schwengeler, Werner Dullnig und Werner Fleischmann).
Bereits zehn Jahre später sind auf dem Teamfoto zehn Personen abgebildet.