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Immobilienverkauf im Thurgau: Vorteile des Marktpreisverfahrens

09.01.2018
Liegenschaften der verschiedensten Preisklassen und Grössen – zum Beispiel der Bungalow in Wigoltingen – werden im Marktpreisverfahren verkauft.

Die Nachfrage auf dem Thurgauer Immobilienmarkt ist seit Jahren hoch. Deshalb werden Häuser oft an Meistbietende verkauft. Fleischmann Immobilien ermittelt den möglichen Marktpreis. Das Gütesiegel «Preis bankgeprüft» und das darauffolgende Marktpreisverfahren helfen dabei.

Auch wenn Käufer im Moment bereit sind, an ihnen besonders zusagenden Lagen höhere Liebhaber-Zuschläge zu bezahlen, wachsen die Immobilienpreise im Thurgau nicht in den Himmel, sagt Liegenschaftsexperte Werner Fleischmann. Der Inhaber von Fleischmann Immobilien erläutert im Interview, warum es gute Argumente gibt, ein Haus im Marktpreisverfahren zu verkaufen. 

Wie verhalten Sie sich als Profi im Marktpreisverfahren? 

Wichtig gegenüber unserem Auftraggeber, dem Verkäufer, ist eine transparente Information. Es zählt nicht das erste abgegebene Angebot, sondern die für den Auftraggeber beste Lösung. Dies kann der beste Preis oder aber ein bevorzugter Käufer sein. 

Können Sie das an einem Beispiel erklären? 

Ein älteres Paar verkauft sein Haus, um in eine Eigentumswohnung zu ziehen. In ihrem Haus  haben sie jahrzehntelang gelebt und ihre Kinder grossgezogen. Damit sind Emotionen verbunden. Natürlich wollen sie das Beste aus ihrem Heim lösen. Dank unseren langjährigen Erfahrungen im Immobilienmarkt und unseren professionellen Marketingmassnahmen und dem Marktpreisverfahren können wir eine gute Auswahl an möglichen Käufern liefern, die den Marktpreis bieten und bezahlen können. Nun liegt der Entscheid beim Eigentümer, den richtigen Erwerber für sich auszuwählen. Dies muss dann nicht unbedingt der Meistbietende sein.

Gibt es damit keine verbindlichen Verkaufspreise mehr? 

Wir haben uns bei Flügen und Hotels daran gewöhnt, dass die Preise dem Angebot angepasst werden. Bei Liegenschaftsgeschäften wurden besonders bei Privatverkäufen schon immer „gehandelt“. Bei unseren Verkaufsmandaten ermitteln wir die realistische Bandbreite des Preises. Diesen schreiben wir mit dem klaren Hinweis aus, dass der Verkäufer das für ihn beste Angebot akzeptieren wird. Als wir bereits während der Bankenkrise 1990 dieses System anwendeten, gab es auch Preise, die tiefer zu liegen kamen. Heute tendieren die Angebote bei einer grossen Nachfrage eher nach oben. Es kann aber sein, dass auch im Einzelfall tiefere Angebote akzeptiert werden, zum Beispiel bei Schnellverkäufen durch Krankheit oder Scheidung.

Wo ist das Marktpreisverfahren besonders interessant?

Dank dem für den Verkäufer transparenten Ablauf kann sichergestellt werden, dass der aktuelle Marktpreis vor allem bei grosser Nachfrage gefunden werden kann. Dies ist auch ganz wichtig bei öffentlichen Auftraggebern oder wenn Ämter im Spiel sind – etwa die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde (Kesb). Es ist immer der Auftraggeber, der den Käufer bestimmt. Mit den von uns gelieferten Kaufsofferten hat er nun einen Überblick über den Marktpreis seiner Liegenschaft. Er kann dann noch Abweichungen nach sozialen oder anderen Kriterien bestimmen. Damit wird auch vermieden, dass allfällige Interessenskonflikte auf allen Ebenen entstehen können.

Macht es Sinn, den Preis möglichst hoch auszuschreiben?

Nein, gar nicht! Das Interesse am traumhaften Flug oder am tollen Angebot beim Kleiderkauf wird auch nicht durch zu hohe Preise geweckt! Man soll in keiner Branche nach dem Prinzip Hoffnung einen zu hohen Preis ansetzen. Ebenfalls darf der Preis auch nicht unrealistisch tief angesetzt werden. Daneben funktioniert das Marktpreisverfahren nicht bei allen Liegenschaften. Auch um genau das auszuloten, gibt es Liegenschaftsexperten.

Wie kann man aber abschätzen, ob der Preis wirklich stimmig ist?

Fleischmann Immobilien schafft seit einiger Zeit mit dem Label «Preis bankgeprüft» eine solide Basis für Liegenschaftstransaktionen. Der ausgeschriebene Preis wird mit den lokalen Banken im Vorfeld geprüft und auch finanziert. Natürlich nur unter der Voraussetzung, dass der Käufer über die nötige Bonität verfügt. Das gibt der Käuferschaft Sicherheit und hilft, bösen Überraschungen vorzubeugen. Banken akzeptieren als Finanzierungsgrundlage heute nur noch geprüfte Preise. Diese Entwicklung bestärkt unsere langjährige Praxis, faire Verkaufspreise anzubieten.

Und wenn trotzdem mehr geboten wird?

Wenn der Kunde mit dem «Preis bankgeprüft»-Angebot zur Bank geht, muss er natürlich immer noch die allgemeinen Bonitätsbedingungen erfüllen sowie mindestens 20 Prozent Eigenmittel beisteuern. Ebenfalls sind allfällige Kosten für einen Umbau oder Anpassungen noch einzurechnen. Ist dies gewährt, klappt die Finanzierung. Daneben muss der Käufer wissen, dass die Bank im Normalfall nur den «Preis bankgeprüft» finanziert, der darüber liegende ‹Liebhaberpreis› muss vollumfänglich mit eigenen Mitteln abgedeckt werden können.  Das kann ein Geschäft zu Fall bringen.

Was meinen die Verkäufer und Käufer zu diesem Marktpreisverfahren?

Für die Verkäufer, die unsere Auftraggeber sind, hat es wesentliche Vorteile: Sie kennen den Marktpreis und können den Käufer auswählen. Käufer haben oftmals zuerst etwas Mühe mit dem Ablauf, merken aber rasch, dass sie mit dem Marktpreisverfahren einen realistischen Preis bezahlen. Das heisst, es gibt vergleichbare Offerten und Angebote von mehreren Kaufinteressente, was bei zu hoch angeschriebenen „Traumpreisen“ nicht der Fall sein wird. Die Erwerber haben zudem mit dem emotionalen Schlussentscheid des Verkäufers die Gewähr, bevorzugt ausgewählt worden zu sein. Für uns ist der gesamte Ablauf wohl zeitintensiver. Die guten Rückmeldungen zeigen aber auf, dass wir hier eine gute Arbeit für alle Beteiligten machen.

Gerne stehen Ihnen unsere Liegenschaftsexperten- und expertinnen für weitere Fragen zu Verfügung.

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