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Landwirtschaftliche Liegenschaften: Die Chancen des Wandels packen

Hansjörg Huber war viele Jahre Gemeindeammann in Birwinken. Als ehemaliger Bauer und Bauchef kennt Hansjörg Huber die Besonderheiten im landwirtschaftlichen Immobilienmarkt deshalb seit Jahrzehnten. Seit 2015 vermittelt er für Fleischmann Immobilien landwirtschaftliche Liegenschaften, die nicht mehr aktiv bewirtschaftet werden. Das Unternehmen hat sich in der Zwischenzeit zum Marktführer in diesem anspruchsvollen Nischensegment entwickelt. Im Sommer geht Hansjörg Huber in Pension – für ihn Anlass genug, um einen Blick auf den bäuerlichen Liegenschaftsmarkt zu werfen. 

Günstiger Zeitpunkt für Verkauf
Die heutige Situation auf dem Immobilienmarkt, so Huber, sei ein günstiger Ausgangspunkt für landwirtschaftliche Betriebe, die umgenutzt werden sollen: Es gibt immer wieder Familien, die bewusst Liegenschaften auf dem Land suchen, wo sie Pferde oder Kleintiere halten oder andere Hobbys pflegen können. Es sei deshalb sinnvoll, zum Beispiel ein Wohnhaus mit Scheune getrennt von umliegendem Landwirtschaftsland oder Wald zu verkaufen. So werden Veränderungen auf Höfen gerade auch für benachbarte aktive Landwirte zur Chance: Sie können zusätzliches Land erwerben, ohne sich um Probleme von Altliegenschaften kümmern zu müssen.

Zeitintensiver Prozess
Die Herausforderungen beim Verkauf von landwirtschaftlichen Liegenschaften werden oft unterschätzt, weiss Huber: «Zu berücksichtigen sind die Orts- und Zonenplanung sowie weitere Regelungen, die die Rahmenbedingungen für Umnutzungen und Neu- oder Umbauten setzen. Es gibt zum Beispiel immer wieder Probleme, weil speziell nötige Baubewilligungen früher nicht eingeholt wurden.» Oft seien bei einem Verkauf mehrere bestehende Pachtverträge zu berücksichtigen, mehrere parallele Gesuche an das kantonale Landwirtschaftsamt zu stellen, mehrere Kaufverträge auszuarbeiten sowie viele weitere Formalitäten zu erledigen. «Selbst rasche Bereinigungen dauern in derartigen Fällen mehrere Monate.»

Grundstücke optimieren
«Weil in vielen Fällen seit Jahrzehnten keine Güterzusammenlegung mehr gemacht worden war, kann die Gunst der Stunde genutzt werden. Dafür muss man Vorkaufsrechte und die Details mit den am Land interessierten Personen klären.» Damit könne sichergestellt werden, dass für die heutigen Pächter eine Verbesserung der Situation resultiert. Huber betont, dass es das Ziel sein müsse, «die Bewirtschaftung durch zusätzlichen Landabtausch unter den Landwirten zu verbessern». Oft ist der gestaffelte Gang zum Grundbuchamt nötig. «Damit alles finanziell stimmt, müssen vor der Überschreibung die gesamte umfangreiche Koordination mit den Banken für die Zahlungsversprechen sichergestellt, die Formalitäten für die Grundstückgewinnsteuer bedacht und die Vorverträge und Verträge ausgearbeitet werden.»

Erbengemeinschaften auflösen
Der Anteil an Pachtland ist im Kanton Thurgau relativ hoch, weiss Huber aufgrund seiner reichen Erfahrung: «Es gibt Hunderte von nicht aufgelösten Erbengemeinschaften. Sie können in diesem Marktumfeld die Chance packen und ihren Besitz im Interesse einer intakten und auf die Zukunft ausgerichteten Landwirtschaft verkaufen. Durch den alleinigen Verkauf der bisherigen Gebäulichkeiten ergibt dies einen sehr guten Erlös.»