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30.04.2021

Liegenschaftsverkauf im Kanton Thurgau - wie Grundstückgewinnsteuern optimiert werden

Was passiert steuertechnisch, wenn ich ein Haus verkaufe und eine Eigentumswohnung kaufen möchte? Wie kann die Grundstückgewinnsteuer optimiert werden? Das Zauberwort lautet Steueraufschub – ein praktisches Beispiel.

Der Satz für die Besteuerung von Grundstückgewinnen beträgt grundsätzlich 40 Prozent. Wenn der Ersatzwert einer neu gekauften Privatliegenschaft höher ist als der Wert einer verkauften Privatliegenschaft, kommt man in den Genuss eines Steueraufschubs – so sieht es das schweizerische Steuerharmonisierungsgesetz vor. Allerdings unter der Bedingung, dass die Liegenschaft keine Ferien- oder Zweitwohnung ist: Sie muss ausschliesslich und dauerhaft selbst genutzt werden. Ebenso gilt: Je länger Privatliegenschaften gehalten werden, desto tiefer ist die Steuerlast bei Grundstückgewinnen. Bei einer Ersatzbeschaffung verlängert sich diese Frist zusätzlich. Beträgt die Haltezeit einer Immobilie weniger als drei Jahre, kommt ein Zuschlag in Prozent auf dem Steuersatz von normalerweise 40 Prozent hinzu: Wird die Liegenschaft nur 35 Monate statt drei Jahre (36 Monate) gehalten, beträgt der Zuschlag ein Prozent; und mit jedem Monat weniger, kommt nochmals je ein Prozent hinzu. Falls die Liegenschaft also bereits nach einem Jahr wieder verkauft wird, beträgt die Grundstückgewinnsteuer satte 64 Prozent (40 plus 24 Prozent).

Unbedingt beantragen
Ein praktisches Beispiel, wie es im Thurgau derzeit relativ häufig vorkommt: Anna und Peter Muster verkaufen ihr Eigenheim in der Region Frauenfeld, weil für sie im Alter eine Eigentumswohnung im Stadtzentrum praktischer ist. Sie freuen sich über das neu gefundene Glück. Damit es nicht steuertechnisch getrübt wird, sorgt Herr Muster vor und beantragt beim Erwerb des Ersatzobjekts Steueraufschub für die Grundstückgewinnsteuer – ein absolutes Muss, wenn man davon profitieren möchte.

Ersatz binnen zwei Jahre
Herr Muster hat sich gut informiert und auch eine andere Bedingung eingehalten, um den Steueraufschub zu erhalten: Er hat die neue Eigentumswohnung innerhalb von zwei Jahren nach dem Verkauf seiner alten Liegenschaft gekauft. Eine weitere Vorbedingung des Gesetzgebers trifft ebenfalls zu: Die neue Wohnung wird von Musters dauerhaft bewohnt und ist keine Zweit- oder Ferienwohnung. Folgende drei Szenarien erklären, wie sich die finanzielle Situation im Hinblick auf die Grundstückgewinnsteuern für Familie Muster präsentieren könnte.

Szenario 1:
Voller Steueraufschub
Angenommen, die Musters verkaufen ihr Haus für 850‘000 Franken, das sie vor zehn Jahren für 775‘000 Franken erworben haben. Der Grundstückgewinn beträgt 75‘000 Franken. Ihre neue Eigentumswohnung enthält diverse Raffinessen für generationenübergreifendes Wohnen und kostet 950‘000 Franken. Dieses Szenario 1 bedeutet, dass sie in den Genuss des gänzlichen Steueraufschubs kommen, weil die Ersatzinvestition über dem Anlagenwert der alten Liegenschaft liegt. Damit fällt also – zumindest vorderhand – keine Grundstückgewinnsteuer an. Die Steuer wird aufgeschoben bis zur Veräusserung des Ersatzgrundstücks, solange die neu erworbene Wohnung in Familienbesitz bleibt und weiterhin vom Eigentümer dauerhaft selbst genutzt wird.

Szenario 2:
Kein Steueraufschub

Die Grundstückgewinnsteuer wird auf jeden Fall vollumfänglich fällig, wenn das Ersatzeigentum genau gleich teuer oder günstiger ist als die ursprüngliche Liegenschaft. Sollten Musters also das Haus für 850‘000 Franken verkaufen, das sie vor zehn Jahren für 775‘000 Franken gekauft hatten und eine neue Wohnung für 700‘000 Franken kaufen, müssen Sie den Grundstückgewinn von 75‘000 Franken sofort versteuern. Musters profitieren aber von einem Steuerrabatt, weil sie schon länger im alten Haus gewohnt haben. Man spricht vom so genannten Haltezeitabzug, der bei zehn Jahren Wohnnutzung bei 20 Prozent liegt. Es empfiehlt sich, dieses Szenario gut durchzudenken, denn dank diesem Haltezeitabzug können Wohneigentümer bis zu 72 Prozent weniger Grundstückgewinnsteuern bezahlen, wenn das Haus 24 Jahre oder länger in Besitz war. Sie bezahlen damit nur noch 11,2 Prozent Steuern vom Grundstückgewinn. In Szenario 2 bedeutet dies also, dass es zwar keinen Steueraufschub gibt, dass Musters aber vom Haltezeitabzug profitieren, der für die zehn Jahre der Nutzung des alten Hauses 20 Prozent der Grundstückgewinnsteuer beträgt; dies entspricht einem Steuerrabatt von 6‘000 Franken.

Szenario 3:
Teilbesteuerung
Wenn das Haus von Familie Muster schon seit über 30 Jahren in deren Besitz ist und damals für nur 400‘000 Franken gekauft wurde, kann es gut sein, dass aufgrund der Preisentwicklung ein weiteres, drittes Steuerszenario spielt – beispielsweise in diesem Fall: Musters verkaufen ihr altes Haus für 850‘000 Franken und kaufen eine preiswerte Eigentumswohnung für 550‘000 Franken. Der Wert der neuen Wohnung, liegt zwar unter dem Wert des Verkaufserlöses für das alte Haus. Familie Muster profitiert aber in diesem Fall von der Möglichkeit der Teilbesteuerung, weil der Erwerbspreis des Ersatzgrundstücks die Anlagekosten der ursprünglichen Liegenschaft übersteigt – in diesem Fall um 150‘000 Franken. Das Gesetz sehe vor, dass dafür die Differenz zwischen der Reinvestition in das Ersatzobjekt und den ursprünglichen Anlagekosten aufgeschoben werde. Konkret heisst das: Anna und Hans Muster müssen von den 450‘000 Franken Grundstückgewinn 300‘000 Franken sofort versteuern und 150‘000 Franken werden aufgeschoben. In diesem Fall profitieren sie zudem vom maximalen Haltezeitabzug.

Positionen

Szenario 1:
Voller Steueraufschub

Szenario 2:
Kein Steueraufschub

Szenario 3: Teilbesteuerung

Erlös Verkauf 2021

Fr. 850‘000.00

Fr. 850‘000.00

Fr. 850‘000.00

./. Anlagekosten Erwerb
(Szenario 1 und 2: 2011,
Szenario 3: 1991)

Fr. 775‘000.00

Fr. 775‘000.00

Fr. 400‘000.00

 Ersatzinvestition

Fr. 950‘000.00

Fr. 500‘000.00

Fr. 550‘000.00

Grundstückgewinn
davon fällig

Fr. 75‘000.00
nichts

Fr. 75'000.00
alles

Fr. 450‘000.00
Teilbetrag
Fr. 300‘000.00

Grundstückgewinnsteuer
(40% des Gewinns)

aufgeschoben

Fr. 30‘000.00

Fr. 120‘000.00

Haltezeitabzug von Steuer
(Szenario 1 und 2: 20%,
Szenario 3: 72%)

-

Fr. 6‘000.00

Fr. 86'400.00

Effektiver Steuerbetrag  2011

-

Fr. 24‘000.00

Fr. 33'600.00

Steuersätze bei Grundstückgewinn: Tabelle Haltezeitabzüge

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