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«Vorsorgeimmobilie» – Wohnung als Altersvorsorge kaufen

Werner Fleischmann, Inhaber von Fleischmann Immobilien in Weinfelden, beobachtet nicht nur den Immobilienmarkt, sondern auch die generelle wirtschaftliche Entwicklung. Die gegenwärtige Tiefzinsphase mit Negativzinsen der Nationalbank beunruhigt ihn, weil dadurch zum Teil unüberlegte Entscheide gefällt würden. Es bestehe die Gefahr, dass der Kleinsparer wieder auf das «System Matratze» zurückgreift: «Dabei gehen oft die Kosten und Risiken der Bargeldhaltung vergessen.» Ebenso beobachtet er den Zerfall der Rendite auf Pensionskassenguthaben: «Die Gelder sind sicherlich nicht in Gefahr, aber mit einem Wertzuwachs dürfen wir mittelfristig ebenso wenig rechnen.»

Genug Eigenmittel nötig
Fleischmann schildert angesichts dieser Tatsachen die Chancen von Immobilien als zusätzliche freiwillige Altersvorsorge auf. Der Inhaber des führenden Thurgauer Immobilienmaklerunternehmens ist sich im Klaren: «Vorsorgeimmobilien sind vor allem für jene Personen interessant, die über genügend Eigenmittel verfügen, die derzeit aber auf dem Sparkonto oder im Wertschriftenbereich kaum noch Zinsen abwerfen.» Vorsorgeimmobilien seien überdies eine wertvolle Anlagealternative zu Aktien.

Doppelter Nutzen
Den Vorteil sieht Fleischmann darin, dass man mit Vorsorgeimmobilien einen zweifachen Nutzen erzielt: einerseits die Freude am Wohneigentum, andererseits die gute Geldanlage. Vorsorgeimmobilien könnten aber vor allem auch mit dem Ziel erworben werden, sie vorerst zu vermieten und sie erst später einmal selber zu bewohnen oder den Kindern weiterzugeben. Interessant sei nämlich vor allem bei den derzeit tiefen Hypothekarzinsen eine Art «Hebelwirkung»: «Die Differenz zwischen Zinszahlungen und Mieteinnahmen lohnt sich. Eine Nettorendite von vier Prozent ist realistisch. Klar, man muss auch einen höheren Hypothekarzinssatz ausrechnen, der immer noch tragbar ist. Solange aber die Zinsen tief sind und das Einkommen gewährleistet, kann im heutigen Umfeld gespart und der Mehrertrag gleich amortisiert werden.» 

Nicht zu hohe Bankfinanzierung
Er sei sich durchaus bewusst, dass hohe Zinsen und Verwerfungen am Kapitalmarkt bei den Erwägungen zum Erwerb von Vorsorgeimmobilien mit ins Kalkül einbezogen werden müssen: «Im Sinne einer Diversifizierung des langfristig orientierten Anlageportfolios ist diese Investition jedoch sehr attraktiv. Es ist natürlich ein Modell, das für jemanden geeignet ist, der den Mechanismus versteht.» Das Risiko könne beispielsweise dadurch begrenzt werden, dass die Bankfinanzierung auf 50 Prozent fixiert wird: «Sicher darf man keine zweite Hypothek machen. Wer die Mittel hat, sollte dies prüfen», rät Fleischmann. Im Gegensatz zu Investitionen in Immobilienfonds habe man es bei eigenen Vorsorgeimmobilien selber in der Hand, wieder zu verkaufen. Man müsse sich aber auch bewusst sein, dass es einen Aufwand für die Verwaltung und den Unterhalt braucht. Ebenso wirft Fleischmann ein: «Man muss gar keine Mehrfamilienhäuser als Renditeobjekte kaufen. Dieses Angebot ist sowieso zu klein. Mit einer Eigentumswohnung sind auch das Risiko und der Aufwand minimiert.»

Trend zeichnet sich ab: Der Vorschlag, Vorsorgeimmobilien zu fördern, gründet ausserdem auf einem sich abzeichnenden Trend: Auf dem Immobilienmarkt hat Fleischmann ausgemacht, dass sich eine dynamisch wachsende Nachfrage nach Eigentumswohnungen entwickelt: «Dies ist angesichts des dringlichen Gebots, verdichtet zu bauen, sogar sehr zu begrüssen.» Wer eine Eigentumswohnung kaufe, habe verschiedene Gründe: «Junge Menschen ohne Kinder möchten möglichst urban und ohne Umschwung wohnen, ältere Personen mit Ein-familienhaus wollen sich das Alter etwas erleichtern.» Ausserdem sei trotz tiefen Zinsen eine Eigentumswohnung «genau noch diese Art Wohneigentum, die für viele Menschen erschwinglich ist».